CIM论文 │ CIM平台赋能城市更新——以环市东商圈CIM平台为例

党的十九届五中全会提出，要把握新发展阶段，贯彻新发展理念，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。面对新形势、新使命、新任务，广州珠江实业集团有限公司（以下简称珠实集团）以推动城市高质量发展为主题，以城市更新为突破口，以新型城市基础设施建设为着力点，以广州首个CBD环市东商圈的更新改造作为试点，通过建立CIM的数字底座，“五位一体”赋能城市更新，推动片区高质量发展，奋力实现老城市新活力、“四个出新出彩”。

基础数据是指城市更新范围的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据。城市更新基础数据调查涉及测绘工作的，调查单位应具备测绘资质。城市更新基础数据调查应按国家、省、市有关部门制定的统一数据标准和技术规范实施。鼓励基础数据调查技术的创新和改进，采用先进的技术和设备，提高基础数据调查水平。数据成果核查合格的复函作为片区策划或实施项目基础数据调查成果验收的依据。经核查合格的数据成果方可作为编制项目实施方案的依据。

 

环市东商圈区位图

 

环市东商圈位于广州市越秀区，是七十年代开始建设的广州首个商务区，范围约225公顷，南至东风东路、西至小北路及越秀北路、东至先烈南路、北至广州东站-广州火车站联络铁路。环市路（地铁5号线）、东风路（地铁13号线）均为城市“大动脉”，商圈内设有省市机关单位、大型公立三甲医院、花园酒店（历史风貌建筑）、白云宾馆（历史风貌建筑）、地铁换乘枢纽等城市重大基础设施和民生公共服务设施，是广州公共服务最集中、国际贸易最活跃的区域之一。随着珠江新城CBD崛起，城市空间格局由单一强中心向复合多中心发展，环市东商圈由于产业迁出、人口老化、建筑建设及配套标准过低，人居环境恶化等问题，需要调整城市功能定位，建设高质量空间载体，引入高价值产业，吸引高素质人群，提升片区活力等。

 

环市东商圈现状航拍图

 

 

60-90年代的环市东商圈风貌

 

 

环市东商圈现状

 

2020年6月，越秀区政府委托珠实集团作为片区更新策划主体，推动环市东商圈更新有关前期工作。为确保项目基础数据齐全、完整、准确，珠实集团组织专业测绘单位进行了基础数据调查，珠实集团旗下广州城市更新集团有限公司携手珠江外资设计院搭建了环市东商圈东启动区CIM数字平台；并结合城市更新项目审批要求、流程、企业决策等多个维度，进一步开发了支撑片区改造成本核算、居民改造意愿征询、权属人拆迁谈判、安置房智慧设计和项目档案数字化管理“五位一体”的片区CIM数字化管理平台（下简称“CIM平台”），为广州“心脏手术”保驾护航。

 

环市东CIM数字化管理平台界面

 

（一）基础数据全覆盖及智能辅助校核，支撑片区改造成本核算

根据《基础数据调查和管理办法》的要求，环市东商圈CIM平台通过物业权属查册、现场测绘、权属人访谈等多种途径，实现了环市东商圈东启动区约5300户居民，以及片区市政基础设施和公共服务设施的建筑情况、权属情况、拆迁安置意愿等多个维度的信息全覆盖。

 

环市东商圈数字底座（现状）

 

环市东商圈CIM平台实现了不同来源、不同时间、不同版本的数据误差识别、提示、记录，大幅提高了项目组基础数据校核的工作效率，最大化保障了基础数据准确性。经第三方数据核查，项目基础数据误差＜2%，满足《基础数据调查和管理办法》的审批要求。

 

数据信息呈现

 

同时，环市东商圈改造涉及复杂的基础数据细分和成本计算，CIM平台将地籍、户籍、用途、空间位置、评估价格、市场价格等数据关联至不同层级的模型，实现了数模联动，大大提高了片区改造成本计算的准确性和公平性，大幅降低了政府决策难度和风险。

 

数模匹配

 

 

数模匹配缺漏识别

 

 

数据误差识别

 

 

数据多方式搜寻统计

 

（二）进度实时反馈和综合分析，推动大片区改造意愿征询顺利完成

环市东商圈东启动区约涉及5300户居民，为保障意愿征询工作顺利开展，确保入户率（投票率）的同时减少扰民，需要严密的工作组织机制和高效的执行力。环市东商圈改造项目通过制订标准化表格，提前开发好CIM平台的功能模块；意愿征询期间每天上传意愿征询表格资料，实时动态更新工作进度和成果，并对每天工作中产生的问题、发现的风险进行及时排查、预警，最终实现了改造意愿征询入户率99%，同意率93%的成绩，大大推动了项目的进展。

 

居民改造意愿分布直观查看

 

 

居民改造意愿投票情况和产权投票统计分析

 

 

未投票情况统计分析

 

工作进展直观呈现，辅助进度管理。管理者通过对意愿征询工作期间实时数据的录入与更新，可在CIM平台上准确直观地查看每个小组工作完成情况，形成每周计划与完成量、各组间工作进度的对比，对各组人员工作情况进行有效监督，再反馈于现场管理人员加以督办及整改，形成良性竞争。

 

每周总工程进度统筹

 

 

每周分组工程进度统筹

 

 

一周内工作完成情况

 

建立三层管理数据，支撑目标管理。根据收集到居民改造意愿、安置倾向、教育情况以及土地出让金历史缴纳情况等数据，CIM平台以“达到供地条件”的目标为导向，按规划用地边界进行智能统计和分析，实现“地块—楼栋—户”三个层次敏感项、风险项、决策项排查，为后续项目拆除范围划定、方案编制、户型设计、项目实施、建设时序提供依据。

（三）标准化生产征拆协议，确保拆迁谈判及补偿环节合规性

环市东商圈改造项目已完成改造意愿征询、基础数据调查和片区策划方案审批工作，目前尚未进入实施阶段，CIM平台已预留智能生成拆迁协议功能，后续可根据政府批复的拆迁补偿标准，按照物业的具体情况，实现“法定数据-法定标准-法定权益”的一键自动转换，确保权属人合法利益，以及拆迁谈判过程的合规性、权威性、公平性，大大缩短签批时间，大大降低廉政风险。

 

 

 

同时，CIM平台预留了财务支付模块，后续可结合项目实际情况，打通“谈判-签约-监管账户转账”的流程，加快拆迁补偿款的支付和资金使用情况的监管。

 

数据台账建立

 

 

基础数据细分和改造成本计算

 

（四）CIM平台联动智慧设计和建造，提高安置户满意度和幸福感

环市东商圈更新改造涉及居民户数较多，经过摸查仅2%居民愿意接受货币补偿，其余居民均有安置需求由于现状物业、权属情况各异，安置补偿标准具有一定调节空间，因此，最终安置户型并非单一选项。了更直观、更清晰、更精确地向居民做好动迁工作，保障居民权益，CIM平台预留了“现状物业-安置标-安置户型选址-安置房摇号系统”的功能模块，为项目实施提供支撑。另外，CIM平台的现状物业情况和权属人安置倾向等数据可以与珠江外资设计院共享，通过珠实集团内部联动，做好安置户型的精细化、个性化设计，为后续智慧设计、智慧建造奠定基础，进一步提高安置户型的匹配度和均好性，保障居民的合法权益和项目整体公平性。

 

安置倾向分析

 

（五）城市更新项目全过程电子档案管理，保障项目实施

环市东商圈改造CIM平台实现了城市更新项目全流程的基础数据、补偿标准、证件资料、谈判记录等电子档案的归档和数据关联。核心材料缺失可自动预警，且无法进入下一环节工作，最大程度保障了项目资料的完整性、流程合规性、数据准确性和过程可追溯。

 

资料缺漏识别

 

通过环市东商圈更新的探索，基本实现了CIM平台与城市更新各阶段核心工作的打通，大大提高了大片区城市更新改造项目的工作效率，和推动过程的严谨性、合规性、科学性。在2021年8月30日《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的政策背景下，广州需要用新视角重新审视项目，需要用新方法重新研究路径，需要用新技术重新做好论证，环市东商圈CIM平台的经验，将为广州城市更新项目的决策和项目审批提供新思路、新范本、新工具。